서울에서 내집마련을 고민하는 분들에게 ‘모아타운’은 주목할 만한 대안입니다. 모아타운은 주거 환경이 낙후되었거나 개발이 어려운 지역을 하나로 묶어, 대단지 아파트처럼 개발하는 소규모 정비사업입니다. 최근 강북구 번동, 중랑구 중화동, 구로구 구로동 등에서 모아타운이 활발하게 추진되고 있습니다. 이번 글에서는 강북, 중랑, 구로 지역의 모아타운 사업 진행 상황을 살펴보겠습니다.
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모아타운의 모든 것
서울에서 내집마련을 고민하는 분들에게 ‘모아타운’은 주목할 만한 대안입니다. 모아타운은 주거 환경이 낙후되었거나 개발이 어려운 지역을 하나로 묶어, 대단지 아파트처럼 개발하는 소규모 정비사업입니다. 최근 강북구 번동, 중랑구 중화동, 구로구 구로동 등에서 모아타운이 활발하게 추진되고 있습니다. 이번 글에서는 강북, 중랑, 구로 지역의 모아타운 사업 진행 상황을 살펴보겠습니다.
1. 모아타운이란?
모아타운은 10만㎡ 이하의 노후 저층 주거지를 묶어 대규모 아파트 단지로 재개발하는 방식입니다. 지역 내 여러 다세대, 다가구 주택을 모아 블록 단위로 아파트를 건설하며, 지하주차장 등 편의시설을 추가하여 주거 환경을 개선합니다. 이 과정에서 추진위원회 승인이나 관리처분인가 절차가 생략되어 민간 재개발보다 사업 기간이 최대 6년 정도 단축될 수 있습니다
2. 강북구 번동 모아타운
번동에서는 1~8구역 모두 시공사 선정을 마친 상태입니다. 총 2249가구가 공급될 예정이며, 이 중 임대주택은 443가구입니다. 번동 모아타운의 장점은 4호선 수유역 인접성과 강북경찰서 및 수유북부시장 등 주요 인프라에 가까운 위치입니다. 다만 신축과 구축 건물이 혼재되어 광역적인 개발이 어려웠던 점을 도로 확장과 주차 공간 확보로 해결하려는 계획입니다
3. 중랑구 중화동 모아타운
중화동 모아타운은 지난해 12월 대상지로 선정되었습니다. 총 2787가구가 공급될 예정이며, 이 중 임대가구는 685가구입니다. 이 지역은 7호선 중화역과 경의중앙선 중랑역이 가까워 대중교통이 편리합니다. 중랑천변을 따라 개방형 커뮤니티 공간을 조성하는 등 쾌적한 주거 환경을 계획하고 있습니다
4. 구로구 구로동 모아타운
구로동 모아타운은 1760가구가 공급될 예정입니다. 이 지역은 노후 건축물과 협소한 도로, 주차난 등의 문제를 안고 있지만, 모아타운을 통해 이를 개선하고 대단위 주거 단지로 탈바꿈할 예정입니다. 구로동 일대의 모아주택 3개소는 서울시의 소규모주택정비 통합심의 소위원회를 통해 최근 관리계획 승인을 받았습니다
5. 모아타운의 가치와 주의점
모아타운은 그동안 저평가받았던 지역에 새로운 가치를 불어넣는 사업입니다. 신축 아파트뿐 아니라 기반시설과 공동시설이 새롭게 조성되므로 주거 환경이 크게 개선됩니다. 하지만 주민 간 갈등이 발생할 경우 사업이 지연될 수 있습니다. 사업 추진을 위해서는 토지 소유자 10명 중 6명의 동의가 필요하며, 반대하는 소유자가 많을 경우 사업이 철회될 가능성도 있습니다
모아타운은 서울에서 가성비 높은 내집마련 방법으로 주목받고 있으며, 지역 주민과의 협력과 충분한 정보 수집이 중요한 요소로 작용하고 있습니다.
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모아타운과 일반 재개발 사업의 주요 차이점
모아타운과 일반 재개발 사업의 주요 차이점은 사업의 규모와 절차 간소화 여부에 있습니다. 모아타운은 소규모 주택 정비사업으로, 주로 10만㎡ 이하의 노후 주거지를 묶어 대규모 아파트 단지로 조성하는 방식입니다. 일반 재개발 사업은 대규모 토지나 주거지를 포함해 비교적 광범위한 지역을 개발하며, 필수적으로 많은 단계의 절차를 거칩니다.
1. 규모와 개발 방식의 차이
- 모아타운: 소규모 주거지 중심으로 운영되며, 신축과 구축 건물이 혼재된 구역을 묶어서 하나의 대단지로 개발합니다. 노후 저층 주거지의 제한된 범위 안에서 사업이 이루어지므로, 작은 규모의 필지들이 모여 큰 단위의 아파트 단지를 형성하는 방식입니다.
- 일반 재개발: 넓은 지역의 주거지와 상업 지역을 포함하며, 노후한 건축물의 철거 후 새로운 상업시설과 주거단지를 포함하는 대규모 개발이 이루어집니다.
2. 사업 절차와 속도
- 모아타운은 절차 간소화가 주요 장점입니다. 추진위원회 승인이나 관리처분인가 같은 복잡한 절차가 생략되며, 기본적인 통합심의와 승인만 받으면 사업이 진행될 수 있습니다. 이에 따라 일반 재개발에 비해 사업 기간이 최대 6년 정도 줄어들 수 있으며, 빠르면 4년 안에 기존 주택을 허물고 새로운 아파트를 완공할 수 있습니다.
- 일반 재개발은 추진위원회 승인, 관리처분인가 등의 절차가 필수적이므로 진행 속도가 느리고 복잡합니다. 주민 동의율을 확보해야 하고, 각종 심의를 거쳐야 하는 과정이 길어질 수 있습니다.
3. 노후도 기준
- 모아타운은 노후도 기준이 57% 이상으로, 일반 재개발의 노후도 기준인 67% 이상보다 낮아 노후 건물이 상대적으로 적어도 사업 추진이 가능합니다. 이는 오래된 건물이 아닌 경우에도 재정비를 추진할 수 있는 장점으로 작용합니다.
4. 주민 주도형 개발 가능성
- 모아타운은 주민 주도형 개발이 가능합니다. 소규모 필지들이 개별 주택 소유자들의 참여로 이루어지기 때문에, 일반 재개발보다 주민들의 의견 반영이 용이합니다. 소유자들이 각자의 필지를 모아 공동 개발을 추진하는 방식이므로 지역 주민의 수익성을 중시한 협의가 이루어질 수 있습니다.
요약
모아타운은 규모가 작고, 절차가 간소화되었으며, 노후도 기준이 완화되어 상대적으로 빠르게 진행될 수 있는 사업입니다. 이러한 특징 덕분에 기존 재개발과 차별화된 빠른 진행과 주민 주도형 개발이 가능해, 노후 주거지의 가치를 빠르게 높일 수 있는 실효성 있는 대안으로 평가됩니다.
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강북구 번동, 중랑구 중화동, 구로구 구로동에서 추진 중인 모아타운 사업
강북구 번동, 중랑구 중화동, 구로구 구로동에서 추진 중인 모아타운 사업은 각 지역에 경제적, 주거적 측면에서 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 세 지역은 기존에 노후화된 주거 환경, 좁은 도로, 주차난 등의 문제를 겪고 있었으나, 모아타운을 통해 이를 개선하고 있습니다. 각 지역에 미치는 효과는 다음과 같습니다.
1. 강북구 번동
- 경제적 효과: 번동 모아타운은 4호선 수유역과 인접해 있어 교통 편의성이 뛰어납니다. 이를 통해 아파트와 상업지의 가치 상승이 기대되며, 인근 지역의 부동산 가치 또한 동반 상승할 가능성이 높습니다. 최근 번동 모아타운의 조합원 매물이 인근 아파트 시세보다 높은 가격에 거래된 사례에서 알 수 있듯이, 모아타운은 부동산 시장에서 관심을 받고 있습니다.
- 주거적 효과: 기존의 좁은 도로와 주차난이 해결되며, 공원과 커뮤니티 시설을 추가로 조성하여 거주 환경이 크게 개선될 예정입니다. 모아타운으로 새롭게 정비된 주거 단지는 기존 주민뿐만 아니라 새로운 실수요자들에게도 매력적인 주거지가 될 것으로 보입니다
2. 중랑구 중화동
- 경제적 효과: 중화동 모아타운은 7호선 중화역과 경의중앙선 중랑역이 가까워 교통 요충지로 평가됩니다. 대중교통 접근성이 뛰어난 지역 특성상, 교통의 편리함이 지역 경제에 긍정적인 영향을 줄 것입니다. 또한, 중화동 일대 모아타운에는 통합 지하 주차장을 설치하고, 주변에 수변 커뮤니티 공간을 조성하여 인프라의 가치를 높이고 있습니다.
- 주거적 효과: 2787가구 규모의 대단지 아파트가 조성되며, 수변 공간을 포함한 개방형 커뮤니티 구역이 마련되어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 이는 기존 주민들의 생활 수준을 향상시키며, 실수요자들에게 매력적인 선택지로 자리 잡을 것입니다
3. 구로구 구로동
- 경제적 효과: 구로동 모아타운은 주거지뿐 아니라 상업지와 밀접해 있어 경제적 상승 효과가 예상됩니다. 기존에 노후화된 건물과 협소한 도로로 인해 지역 가치가 저평가되어 있었으나, 이번 정비 사업을 통해 구로동 일대의 부동산 가치 상승이 기대됩니다. 특히, 1760가구 규모의 대단지가 들어서면 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다.
- 주거적 효과: 구로동은 모아타운 사업을 통해 기존 주차난과 좁은 도로 문제를 해결하며, 생활 인프라를 확충합니다. 도로 폭을 확장하고 지하 주차 공간을 마련하여 거주자들의 편의성을 높이는 동시에 주거 환경을 쾌적하게 만듭니다
종합적인 경제적·주거적 효과
이들 지역의 모아타운 사업은 단순한 주택 공급을 넘어, 지역 주거 환경 개선과 경제 활성화를 도모하고 있습니다. 지역 가치 상승과 쾌적한 주거 환경 조성은 지역 주민과 신규 입주자 모두에게 긍정적인 영향을 미치며, 모아타운이 도시 내에서 중요한 역할을 할 수 있음을 보여줍니다.
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모아타운 지정 기준 중 노후도 57% 이상 조건은 어떤 방식으로 산정되며, 해당 조건이 충족되지 않는 지역은 어떤 방법으로 개발될 수 있나요?
모아타운 사업에서 노후도 기준인 57% 이상 조건은 지역 내 건축물의 상태를 평가하여 산정됩니다. 이는 모아타운 대상 구역 내 전체 건축물 중 57% 이상이 20년 이상된 노후 건물일 경우 사업 진행이 가능하다는 의미입니다. 이 기준은 주로 건물의 연식과 상태를 바탕으로 산정되며, 기존의 민간 재개발의 노후도 기준인 67% 이상보다 상대적으로 낮아 접근성이 높습니다.
1. 노후도 산정 방식
- 건물 연식 평가: 모아타운 구역 내 건물 중 20년 이상 경과된 노후 건물 비율이 57% 이상일 경우 노후도 요건을 충족합니다. 주로 건축물의 사용 승인일을 기준으로 나이를 산정하며, 과거에 증축이나 개보수가 이루어진 경우에도 원 건축 시점을 기준으로 평가합니다.
- 건물 상태 평가: 일부 지역에서는 연식 외에도 건물의 상태, 안전성 등을 종합적으로 고려하여 노후도를 평가합니다. 예를 들어, 구조적 손상이나 주거 환경의 심각한 훼손 여부 등이 추가 평가 요소로 사용되기도 합니다.
2. 노후도 요건을 충족하지 않는 지역의 대안 개발 방안
노후도 기준이 충족되지 않는 지역도 다양한 개발 방식이 존재합니다. 해당 조건을 만족하지 않아 모아타운 지정이 어려운 경우, 아래와 같은 대안을 고려할 수 있습니다.
- 민간 재개발 또는 재건축 사업: 모아타운 기준을 만족하지 않더라도, 기존의 민간 재개발 또는 재건축 사업으로 전환할 수 있습니다. 이 경우에는 노후도 기준이 67% 이상으로 높고 절차가 복잡하지만, 구역 내 노후 건물이 충분히 많다면 검토할 수 있는 방안입니다.
- 리모델링 사업: 재개발·재건축 대신 리모델링을 통해 주거 환경을 개선할 수도 있습니다. 최근 리모델링 사업은 규제 완화로 추진이 용이해져, 층수 증축과 엘리베이터 설치 등 주거 환경 개선에 적합한 대안으로 자리 잡고 있습니다. 특히, 15년 이상된 건물은 리모델링 사업 대상이 될 수 있으며, 아파트의 경우 주민 동의율을 충족하면 진행 가능합니다.
- 도시재생 뉴딜 사업: 노후도 요건이 미흡하지만, 지역 경제 활성화와 주거지 환경 개선이 필요한 경우 도시재생 뉴딜 사업을 검토할 수 있습니다. 이 사업은 기존 건축물을 철거하지 않고도 주거 환경을 개선하는 데 초점을 맞추고 있으며, 상권 및 인프라 활성화와 주민 편의시설을 증대하는 방향으로 이루어집니다.
- 소규모 정비사업: 모아타운 외에도 일정 규모 이하의 노후 건축물 지역에서 소규모 재건축, 소규모 주택정비사업 등의 방식으로 주거 환경을 개선할 수 있습니다. 이 방식은 상대적으로 작은 단위의 필지를 묶어 공동 개발하는 방안으로, 구역 내 일부 노후 건물 소유주들이 협의하여 추진할 수 있습니다.
요약
모아타운의 노후도 기준인 57% 이상은 대상 지역의 노후 건물 비율로 평가됩니다. 해당 요건이 충족되지 않더라도, 민간 재개발, 리모델링, 도시재생 뉴딜, 소규모 정비사업 등 다양한 대안이 존재하므로, 지역 특성에 맞춘 개발 방안을 선택할 수 있습니다.
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모아타운 사업지로 선정된 후 추진 과정에서 주민 갈등이 발생할 경우 해결할 수 있는 방안이나 제도적 지원은 무엇이 있나요?
모아타운 사업은 주민 참여를 기반으로 이루어지는 만큼, 추진 과정에서 주민 간 갈등이 발생할 수 있습니다. 이를 해결하고 원활하게 사업을 추진하기 위해 다양한 방안과 제도적 지원이 마련되어 있습니다. 주요 해결책은 다음과 같습니다.
1. 서울시의 갈등 조정 지원
- 주민 갈등 조정 위원회: 서울시는 주민 간 갈등을 최소화하고자 주민 갈등 조정 위원회를 통해 중재 및 조정을 지원합니다. 위원회는 사업 초기부터 참여해 갈등을 예방하고, 사업 진행 과정에서 발생하는 의견 차이를 조율합니다.
- 전문 컨설턴트 배정: 갈등 조정 전문가를 배정하여 주민 의견을 수렴하고 공정하게 조정할 수 있도록 돕습니다. 이 과정에서 사업 진행의 필요성과 장점을 상세히 설명하여 주민들의 이해와 협력을 유도합니다.
2. 투명한 정보 공유와 주민 공청회
- 정보 공개 및 주민 설명회: 주민들이 사업의 진행 과정을 이해하고 협력할 수 있도록 주민 설명회와 공청회를 정기적으로 개최합니다. 이를 통해 사업 계획과 진행 상황, 예상 비용 등을 투명하게 공개하며, 주민의 신뢰를 쌓을 수 있습니다.
- 의사소통 채널 마련: 온라인 플랫폼이나 주민 게시판을 통해 주민들이 자유롭게 의견을 개진하고 피드백을 받을 수 있는 창구를 마련하여, 오해나 갈등이 확산되지 않도록 합니다.
3. 추가 분담금 완화 및 재정 지원
- 추가 분담금 완화 정책: 모아타운의 경우, 주민들이 추가 부담할 분담금에 민감할 수 있습니다. 이를 완화하기 위해 서울시는 융자 지원이나 장기 상환 제도 등으로 주민들의 부담을 줄이는 방안을 마련합니다. 예를 들어, 고령자나 저소득층을 대상으로 장기 저리 융자 지원을 제공해 경제적 부담을 완화합니다.
- 세제 혜택: 사업에 참여하는 주민에게 일부 세제 혜택을 제공해 재정적 혜택을 확대합니다. 이는 세금 부담을 줄여 사업 참여를 유도하는 데 도움이 됩니다.
4. 사업 철회 요건
- 철회 요건 명확화: 갈등이 지속되어 사업 추진이 어려운 경우를 대비해 사업 철회 요건을 명확히 합니다. 예를 들어, 토지 소유자 10명 중 6명이 동의하지 않거나 반대하는 소유주가 25% 이상일 경우 사업을 철회할 수 있습니다. 이로 인해 불필요한 갈등이 장기화되는 것을 막고, 신속하게 대안을 마련할 수 있습니다.
5. 지자체와의 협력 강화
- 지자체 협력과 지원 강화: 자치구는 주민 간 갈등을 해결하기 위해 서울시와 협력하여 재정적, 행정적 지원을 제공합니다. 예를 들어, 주차 공간 확보나 인프라 개선 등의 사항을 지자체에서 일부 부담하여 주민들의 만족도를 높입니다.
- 커뮤니티 시설 설치 지원: 주민들이 함께 사용할 수 있는 커뮤니티 시설을 조성하여 주민 간 소통을 촉진하고, 지역 내 유대감을 강화합니다. 이러한 시설은 주차장, 어린이 놀이터, 운동 시설 등으로 구성되어 주민의 삶의 질을 높이고, 공동체 의식을 고취하는 데 도움이 됩니다.
요약
모아타운 사업에서 주민 간 갈등이 발생할 경우, 서울시와 자치구는 다양한 중재 및 지원책을 통해 갈등을 해결하고 있습니다. 갈등 조정 위원회와 전문가 컨설팅, 투명한 정보 공개, 추가 분담금 완화, 세제 혜택, 철회 요건 명확화 등은 주민 협력을 이끌어내고 사업의 원활한 진행을 돕는 중요한 요소입니다.
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모아타운 완성 후 해당 지역의 주거 가치 상승 가능성은 얼마나 크며, 기존 주택 대비 모아타운 단지에 거주하는 실질적 장점은 무엇인가요?
모아타운 완성 후 해당 지역의 주거 가치는 크게 상승할 가능성이 있습니다. 모아타운은 기존 저층 주거지를 현대화하여 대규모 아파트 단지로 조성함으로써 지역의 주거 환경과 생활 편의성을 크게 개선하기 때문입니다. 특히 서울에서 주거 가성비가 높아진다는 점에서 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 선택지로 주목받고 있습니다.
1. 주거 가치 상승 가능성
- 부동산 가치 상승: 모아타운 지역은 기존에 노후화된 저층 주택가가 많아 상대적으로 부동산 가치가 저평가된 경향이 있었습니다. 그러나 재정비를 통해 새 아파트 단지로 변모하면서, 해당 지역의 부동산 가치가 상승할 가능성이 큽니다. 새로 지어진 아파트와 향상된 생활 인프라는 지역의 매력을 높이며, 인근 단지의 가격 상승을 유도할 수 있습니다.
- 지역 개발과 인프라 확충: 모아타운 사업으로 인해 도로 확장, 주차 공간, 공원 등 각종 생활 편의 시설이 추가되어 주거 가치가 상승할 기반이 마련됩니다. 이는 단순히 주거지 가치 상승을 넘어서 주거 환경 개선 효과로 이어지며, 장기적으로 지역 경제 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
2. 기존 주택 대비 모아타운 단지의 장점
- 현대식 아파트 생활 편의성: 모아타운은 저층 다가구, 다세대 주택들을 하나의 아파트 단지로 재구성하므로, 새 아파트에서 누릴 수 있는 편의시설과 설비를 갖추게 됩니다. 지하주차장, 엘리베이터, 현대식 보안 시스템 등 기존 저층 주택에서는 제공되지 않던 시설이 추가됩니다.
- 쾌적한 주거 환경: 재정비 과정에서 공원, 커뮤니티 공간, 놀이시설 등이 조성되어 쾌적하고 안전한 환경이 마련됩니다. 특히, 기존 노후 주거지에서 부족했던 녹지 공간이 확충되고, 새로운 커뮤니티 시설은 주민들의 생활 만족도를 높이는 데 기여할 것입니다.
- 대중교통 및 인프라 접근성 강화: 모아타운 지역은 서울 내에서 교통 접근성이 좋은 위치가 많아, 재개발 후 인구 유입이 증가할 가능성이 높습니다. 이를 통해 지역 상권과 인프라 확충이 촉진되며, 입주자들은 기존 주거지 대비 개선된 교통망과 생활 인프라의 혜택을 누릴 수 있습니다.
3. 추가 경제적 혜택
- 투자 가치: 모아타운은 서울 내 상대적으로 저렴한 내집마련 옵션으로 평가받고 있으며, 이로 인해 장기적인 투자 가치가 높을 가능성이 있습니다. 서울시는 모아타운 2.0 정책을 통해 층수 제한을 완화하는 등 규제를 완화하고 있어, 개발 완성 후 주택 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
- 유지 비용 절감: 새롭게 건설된 아파트는 노후 건물보다 관리와 유지 보수가 용이하며, 에너지 효율이 높은 설계가 적용될 가능성이 큽니다. 이로 인해 거주자는 장기적인 유지 비용을 절감할 수 있습니다.
4. 사회적 가치와 커뮤니티 형성
- 공동체 활성화: 모아타운으로 조성된 단지에서는 주민들이 함께 사용할 수 있는 커뮤니티 시설이 마련되어 있어, 주민 간 소통과 유대감 형성에 유리합니다. 이는 단순한 주거 공간을 넘어 지역 공동체 활성화에도 기여할 수 있는 중요한 장점입니다.
결론
모아타운 단지는 노후 저층 주택지에 비해 편의성, 안전성, 쾌적성에서 큰 장점을 갖추고 있으며, 완성 후 지역 주거 가치 상승과 장기적인 투자 가치가 기대됩니다.
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